להבין את כמות ההון העצמי בבית שלך, בתיאוריה, משימה פשוטה יחסית. קח את סכום הכסף ששווה ביתך וחסר את סכום הכסף שאתה עדיין חייב על הבית, ומספר זה הוא סכום ההון העצמי בביתך (ערך - שיעבודים מצטיינים = הון עצמי). אולם כאשר לוקחים בחשבון את כל הגורמים משימת קביעת ההון מקבלת מעט מורכבת יותר.
ערך הבית שלך
ייתכן שהבית שלך לא שווה את מה שאתה חושב שהוא שווה. אמנם סכום הכסף ששילמת עבור ביתך בהתחלה בהחלט יכול להוות גורם בערך הבית שלך, אך כאשר אתה מגלה את ההון בביתך עליך לשקול את שווי שוק של הבית שלך.
מאמרים קשורים- מהי משכנתא שנייה?
- הגדר HELOCs
- כמה שווה הבית שלי
גורמים המשפיעים על שווי השוק
שווי השוק של הבית שלך הוא סכום הכסף שקונה יהיה מוכן לשלם עבור הבית שלך עכשיו. סוכני נדל'ן מעריכים את שווי השוק בהתבסס על מגוון גורמים, כולל:
- Comps: ערכים דומים (מכוניות) של המכירות האחרונות באותה שכונה של בתים דומים יכולים להוות מדד לערך. לדוגמא, אם הבית שלך דומה לשני בתים אחרים בשכונה שלך שנמכרו לאחרונה תמורת 200,000 $, אלא אם כן ישנם גורמים גדולים שהופכים את הבית שלך לשווה יותר, סביר להניח ששווי השוק של הבית שלך הוא גם קרוב ל -200,000 $.
- מַצָב: אם יש צורך בתיקון משמעותי אחד או שניים (או יותר) בביתך, שווי השוק שלו עשוי לרדת.
- עִרעוּר: גורמים שיכולים להניע את משיכת הבית שלך, כמו 'המראה' הכולל שלו ומחוז בית הספר בו נמצא הבית, יכולים להשפיע על שווי השוק.
קביעת שווי שוק
ישנן כמה אפשרויות לקביעת שווי השוק של הבית שלך:
- הערכת מתווך: צרו קשר עם סוכן נדל'ן ובקשו הערכת שווי שוק. רוב סוכני הנדל'ן יכולים לתת לך דמות של שווי השוק של הבית שלך על ידי כך שהם אומרים לך באיזה סכום הם חושבים שהוא ימכור.
- הערכת מס: בדוק את שומת המס האחרונה שלך. מרבית אנשי המקצוע במשכנתאות מסכימים ששווי שומת המס הוא למעשה קצת פחות משווי השוק בפועל, אך זו יכולה להיות נקודת התחלה טובה לאומדן.
- אומדן מקוון: אתרים כמו Zillow יספק הערכת שווי שוק המבוססת על מספר גורמים, כולל שומות מס והערכות אחרונות.
- הערכה: לקבלת אומדן מדויק ביותר של שווי השוק של ביתך, שכר א שמאי בית מקצועי לבצע הערכה יסודית של הבית שלך.
משכנתא והלוואות
לאחר שיש לך מושג טוב לגבי שווי השוק של הבית שלך, הבא עליך לשקול את סכום הכסף שאתה חייב ולהחסיר אותו משווי השוק כדי לקבוע את ההון העצמי שלך. לשם כך, שקול את כל ההלוואות שתצטרך לשלם בעת מכירת הבית.
משכנתא ראשונה
המשכנתא הראשונה שלך היא המשכנתא העיקרית שיש לך על הבית שלך. זו או המשכנתא המקורית שקיבלתם בעת רכישת הבית, או משכנתא ממומנת מחדש.
כדי לברר את הסכום שאתה חייב במשכנתא הראשונה שלך, פנה למלווה או למשרת שלך. סביר להניח שהם יציעו לך שתי יתרות: יתרת המשכנתא ויתרת התמורה.
- יתרת המשכנתא היא הסכום בפועל של הלוואת המשכנתא הראשונה שלך בזמן שאתה מבקש.
- יתרת התמורה הינה סכום המביא בחשבון כל ריבית שתצבור לפני ביצוע התמורה. כך, למשל, המלווה או המשרת עשויים להציע לכם יתרת תשלום בת עשרה ימים, שהיא הסכום שתוכלו לשלם תוך עשרה ימים על מנת לשלם את המשכנתא במלואה. לאחר עשרת הימים הללו תוקף יתרת התמורה הזו.
לצורך בירור כמה הון עצמי יש לך בבית, יתרת המשכנתא הרגילה אמורה להספיק.
משכנתאות שניות
משכנתאות שנייה, המכונות גם הלוואות הון וקווי אשראי, הינן משכנתא נוספת שתקבל על בסיס ההון העצמי בביתך. הלוואות אלה משתמשות בהון העצמי בביתכם כבטוחה, ועל כן יש להתחשב בהן כאשר קובעים כמה הון יש לכם כעת.
קווי אשראי להון הם מעט מסובכים בכל הנוגע לחישוב ההון שנותר. מכיוון שמדובר על קווי אשראי מסתובבים, ויתרת האשראי עומדת לרשותך גם אם אינך משתמש בה, ניתן לשקול את כל הסכום של מסגרת האשראי הזמינה בעת בחינת חובת חוב המשכנתא הכוללת שלך.
דוגמא: נניח שיש לך בית עם שווי שוק של 200,000 $. עומדת לרשותכם הלוואת משכנתא ראשונה בסכום של 100,000 $ וקו אשראי הוני עומד לרשותכם בסכום של 25,000 $. יש לך יתרה על מסגרת האשראי של 5,000 $.
מחשבון זמן בישול בתנור הסעה בחזה הודו
- אם המלווה בוחן זאת ושוקל לאשר הלוואה נוספת על בסיס ההון העצמי של ביתך, סביר להניח שהמלווה יגרע לך את כל הסכום של היתרה הזמינה ($ 25,000) מההון הזמין שלך במקום רק את הסכום שאתה חייב. על קו האשראי (5,000 $).
- במקום שיהיה הון עצמי בשווי 95,000 $ (200,000 - 100,000 $ - 5,000 $ = 95,000 $), המלווה רואה בסכום ההון שלך 75,000 $ (200,000 - 100,000 $ - 25,000 $ = 75,000 $).
בניית הון עצמי
ההון גדל כאשר ערך הבית עולה או יתרת המשכנתאות הקשורות לבית יורדת. הון עצמי יכול גם להתכווץ אם בית פוחת בערכו, בין אם זה בגלל תנודות בשוק, או שהבית נופל או מסיבה אחרת.
אם המטרה העיקרית שלך היא לנסות לבנות הון עצמי בביתך, יש לך כמה אפשרויות:
- שלם את המשכנתא (וכל משכנתא שנייה) שיש לך על הבית.
- ודא שהבית נמצא בתיקון טוב.
- וודא שהבית מעודכן ומושך מבחינה ויזואלית, וזכור כי חלקםשיפורים בביתיש השפעה גדולה יותר על הערך מאשר לאחרים.
הזמן הוא גם דרך לבנות הון עצמי, כל עוד אתה מבצע את התשלומים שלך כמתוכנן והבית שלך מעריך את הערך, אבל אתה יכול להאיץ את התהליך עם תשלומים נוספים ושיפורים בבית שנועדו להעלות את ערך הבית שלך.
משוואה פשוטה, אך מורכבת
מה צריך להיות פשוט יחסית משוואה זה הרבה יותר מסובך מכך שזה נראה, בין השאר מכיוון שהנדל'ן יכול להשתנות מאוד. ערך הבית שלך יכול לעלות ולרדת בהתבסס על גורמים רבים, כגון התפתחויות אחרונות בקרבת מקום, תיקונים נדרשים ועוד. עד שמוכר אכן יסכים לקנות את הבית שלך, אתה לא באמת יכול לדעת מה שווה הבית שלך עד לאגורה. בגלל זה, ההערכה שלך לכמות ההון העצמי של הבית שלך היא בדיוק זו - אומדן.
